Cómo comprar propiedad en Paraguay siendo extranjero

Si pensás mudarte a Paraguay o invertir en Gran Asunción, hay una buena noticia: como extranjero podés comprar casi en las mismas condiciones que un paraguayo. Hay una excepción puntual y un proceso con pasos claros. Acá van, en orden.

¿Un extranjero puede comprar propiedades en Paraguay?

Sí. La Ley 117/91 de Inversiones le da al inversionista extranjero las mismas garantías, derechos y obligaciones que al nacional, sin otras limitaciones que las que fije la ley (art. 2), y garantiza el derecho de propiedad (art. 5).

Tampoco hace falta ser residente para comprar. Si además querés vivir acá, la residencia es un trámite aparte ante la Dirección Nacional de Migraciones. En 2026 se lanzó el Paraguay Investor Pass, una vía a la residencia permanente para extranjeros que invierten en el país, inmuebles incluidos; los montos y requisitos vigentes confirmalos con Migraciones y con el Ministerio de Industria y Comercio.

La excepción: la zona de seguridad fronteriza

La Ley 2.532/05 define como zona de seguridad fronteriza la franja de 50 kilómetros adyacente a las fronteras terrestres y fluviales del país. Dentro de esa franja, salvo autorización por decreto del Poder Ejecutivo fundada en razones de interés público, los extranjeros oriundos de países limítrofes, y las empresas integradas mayoritariamente por ellos, no pueden ser propietarios, condóminos ni usufructuarios de inmuebles rurales.

En concreto:

• Solo alcanza a inmuebles rurales. Una casa o un departamento en zona urbana no entra en esta regla.
• Solo alcanza a ciudadanos de países limítrofes: Argentina, Brasil y Bolivia. Un estadounidense o un europeo, por ejemplo, no está alcanzado.
• Tiene excepciones. La Ley 2.647/05 dejó a salvo, entre otros casos, los derechos adquiridos antes de la ley, las herencias y a los extranjeros de países limítrofes con radicación permanente en Paraguay.
• Las consecuencias son serias. Los actos contrarios a la ley son nulos, la nulidad trae una multa equivalente al doble del valor de la operación y los escribanos no pueden elevarlos a escritura pública.

Ojo: el río Paraguay separa a Asunción de Argentina, así que zonas cercanas a la ciudad pueden caer dentro de la franja. Si sos argentino, brasileño o boliviano y te interesa un inmueble rural, como una chacra, pedile al escribano que lo confirme antes de señar: la ley prevé que las certificaciones catastrales indiquen si el inmueble está total o parcialmente en la zona.

Paso a paso de la compra

1. Elegí la propiedad y pedí los datos del título

Antes de ofertar, pedí una copia del título o sus datos de inscripción (número de finca o matrícula y distrito) y la cuenta corriente catastral: con eso tu escribano puede empezar a revisar. Si todavía estás mirando, filtrá las casas o los departamentos disponibles.

2. Reservá con una seña, siempre por escrito

Muchas compras arrancan con una reserva y una seña. El Código Civil (art. 723) fija la regla general: si quien dio la seña se arrepiente, la pierde; si se arrepiente quien la recibió, tiene que devolverla con otro tanto de su valor, o sea, el doble. Dejá por escrito el monto, la propiedad, el precio, el plazo y qué pasa si el estudio de títulos encuentra un problema. Desconfiá de reservas sin contrato o de anticipos sin respaldo.

3. El estudio de títulos y el rol del escribano

En Paraguay, el escribano público redacta y autoriza la escritura y, antes de eso, revisa que la operación esté en regla. Un cambio reciente: desde el 14 de enero de 2026, el Registro Unificado Nacional (RUN), creado por la Ley 7.424/25 y dependiente de la Corte Suprema de Justicia, asumió las funciones de la Dirección General de los Registros Públicos, del Servicio Nacional de Catastro y del Departamento de Agrimensura y Geodesia.

Hoy el escribano pide el certificado catastral registral inmobiliario, que reúne en un solo documento la información registral y catastral del inmueble y reemplaza a los dos certificados que antes se tramitaban por separado. Con eso, verifica:

• que quien vende sea el titular inscripto;
• que no haya hipotecas, embargos u otras medidas que impidan la venta;
• que los datos del registro y del catastro coincidan (la superposición de títulos es un problema conocido, sobre todo en el interior);
• que el impuesto inmobiliario, que es municipal, esté al día;
• que firmen las personas correctas: si el vendedor está casado y el bien es ganancial, la Ley 1/92 (art. 42) exige a ambos cónyuges, o a uno con poder especial del otro;
• si corresponde, si el inmueble está en la zona de seguridad fronteriza.

4. Boleto de compraventa o escritura directa

El boleto de compraventa es un contrato privado en el que las partes se comprometen a firmar la escritura. Según el Código Civil (art. 701), un contrato que necesita escritura pública y se firma en privado no queda concluido hasta que se firma la escritura, pero vale como compromiso de hacerlo, y si una parte se niega, la otra puede demandarla para que escriture (art. 702). El boleto sirve cuando hay algo pendiente, como un crédito o un certificado; si todo está listo, se puede ir directo a la escritura.

5. Escritura pública e inscripción

La transferencia de un inmueble se hace por escritura pública ante el escribano (art. 700). Después, el escribano la presenta para su inscripción: la propiedad se transmite por contrato, pero el título tiene que inscribirse en el registro para producir efectos frente a terceros (art. 1968).

Documentos que suelen pedirte

• Documento de identidad vigente: cédula paraguaya si la tenés o, si no, pasaporte.
• Tu estado civil y, si estás casado, los datos de tu cónyuge.
• Si comprás a través de una empresa: estatutos inscriptos, acta de designación de autoridades y poder de quien firma.
• Si otra persona firma por vos: un poder otorgado por escritura pública (art. 700). Si lo firmás en el exterior, tiene que venir apostillado (Paraguay aplica el Convenio de la Apostilla desde agosto de 2014) o legalizado; si está en otro idioma, consultá con el escribano por la traducción.
• Lo que te pidan para la debida diligencia: inmobiliarias, agentes y desarrolladoras son sujetos obligados ante la SEPRELAD (Resolución 201/20) y deben aplicar procedimientos de conocimiento del cliente.

Cómo se suelen hacer los pagos

• Seña al reservar y saldo al escriturar. Es el esquema más simple, y el propio Código Civil habla del precio que corresponde pagar en el acto de la escrituración (art. 702).
• Moneda. Acordá en el boleto si el precio es en dólares o en guaraníes.
• Medios con respaldo. Preferí transferencias o cheques bancarios y evitá el efectivo.
• Si no sos residente, planificá con tiempo. Según el informe 2024 del Departamento de Estado de EE. UU., para abrir una cuenta bancaria en Paraguay se exige residencia legal. Ese mismo informe señala que no hay restricciones para convertir ni transferir fondos de inversión.

¿Cuánto cuesta escriturar?

No hay un número único. Los honorarios del escribano siguen el arancel legal de la Ley 1307/87, que se calcula con porcentajes y equivalencias en jornales mínimos, y a eso se suman las tasas del registro y los impuestos que correspondan a la operación. Pedile al escribano el detalle por escrito antes de firmar y dejá acordado quién paga cada gasto.

¿Querés ver opciones concretas o consultar tu caso? Escribile a Matías Vera por WhatsApp: su asistente Vera te responde al instante y Matías te acompaña en todo el proceso hasta la firma. Matías es agente de RE/MAX Black y trabaja en todo Gran Asunción, en compra, venta y alquiler. También podés empezar por las propiedades disponibles.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal ni impositivo. Las normas pueden cambiar: antes de comprar, consultá tu caso con un escribano o un abogado.